02-146 | Taxe de Virginie

Type d'impôt

Taxe BPOL

Description

Applicabilité de l'exonération des recettes brutes aux courtiers immobiliers

Sujet

Exemptions,

Biens soumis à l'impôt

Date d'émission

01-27-2003

L'honorable Charles D. Crowson, Jr.
Commissaire aux recettes de la ville de Newport News

Questions posées

Vous posez deux questions concernant le statut et l'effet d'une modification de la taxe sur les licences professionnelles ("BPOL") contenue dans le chapitre 37 du titre 58.1, §§ 58.1-3700 à 58.1-3735. Plus précisément, vous vous interrogez sur l'applicabilité de l'amendement 2002 à l'article 58.1-3732.2 exonérer des recettes brutes "les frais de bureau" et autres frais généraux de certains courtiers immobiliers aux fins de la détermination de la taxe BPOL. Vous demandez également si l'amendement est d'application rétroactive.

Réponse

Je suis d'avis que l'exonération des recettes brutes prévue par l'amendement 2002 au § 58.1-3732.2 est applicable à un courtier immobilier dont les agents (1) reçoivent une commission complète du courtier moins un ajustement pour la taxe sur les licences professionnelles payée par le courtier et (2) paient des frais de bureau au courtier. Je suis en outre d'avis que cette modification n'est pas rétroactive et qu'elle s'applique de manière prospective à partir du mois de juillet 1, 2002, date d'entrée en vigueur de la loi.

Contexte

Vous signalez que certains courtiers du secteur immobilier achètent une licence BPOL pour les agents qui sont associés au courtier. Vous signalez également que d'autres courtiers exigent que tous les agents associés achètent des licences individuelles et réduisent leurs recettes brutes déclarées du montant payé à ces agents. Les deux types de courtiers affirment que les dépenses remboursées sont strictement des coûts récupérés et qu'elles ne doivent pas être incluses dans le calcul de la taxe BPOL due par les courtiers sur les recettes brutes. Les courtiers affirment qu'ils déclarent la totalité de la commission à des fins de recettes brutes et que les dépenses remboursées constituent une redistribution de la commission initiale et non des recettes brutes supplémentaires. Vous vous interrogez sur l'application correcte de l'amendement 2002 au § 58.1-3732.2, en ce qui concerne les déductions autorisées des recettes brutes pour les courtiers.

Droit applicable et discussion

Votre question initiale porte sur l'application de l'amendement 2002 au § 58.1-3732.2. La session 2002 de l'Assemblée générale a réédité le premier paragraphe du § 58.1-3732.2 et a ajouté un deuxième paragraphe au statut comme suit :
- - - - Les recettes brutes des courtiers immobiliers aux fins de l'impôt sur les licences en vertu du chapitre 37... n'incluent pas les montants reçus par un courtier ~~qui~~ que proviennent de transactions de ventes immobilières dans la mesure où ces montants sont payés à un agent immobilier en tant que commission sur toute transaction de vente immobilière et que l'agent est soumis à l'impôt sur les licences d'exploitation pour ces recettes. Le courtier qui demande l'exclusion doit identifier sur sa demande de licence chaque agent auquel les recettes exclues ont été payées et la juridiction du Commonwealth de Virginie à laquelle l'agent est assujetti aux taxes sur les licences d'exploitation.
        Dans le cas où un agent immobilier reçoit la totalité de la commission du courtier moins un ajustement pour la taxe sur les licences professionnelles payée par le courtier sur ces commissions et que l'agent paie des frais de bureau au courtier, les frais de bureau et autres frais généraux payés par l'agent au courtier ne sont pas inclus dans les recettes brutes du courtier. Si l'agent dépose un dossier séparé, il doit indiquer dans sa demande de licence le courtier auquel les recettes exclues ont été versées et le montant de ces recettes qui ont été incluses dans la demande de licence du courtier.^[1]
Le libellé de la modification est spécifique aux circonstances dans lesquelles "les frais de bureau et autres frais généraux" sont exclus des recettes brutes d'un courtier immobilier.² § 58.1-3732.2 prévoit l'exclusion des frais de bureau et des frais généraux des recettes brutes d'un courtier immobilier dont l'agent (1) reçoit la totalité de la commission d'une vente moins l'ajustement pour la taxe sur les licences professionnelles payée par le courtier et (2) paie au courtier des frais de bureau.
Il est bien établi que, "[s]i le langage d'une loi est clair et sans ambiguïté, et que sa signification est parfaitement claire et définie, il faut lui donner effet."³ Conformément au § 58.1-3732.2, si l'accord financier entre un courtier immobilier et son agent est structuré de manière à ce que l'agent reçoive "une commission complète du courtier, moins un ajustement pour la taxe sur les licences professionnelles payée par le courtier sur ces commissions, et que l'agent paie des frais de bureau au courtier,", les frais de bureau et les frais généraux ne sont pas inclus dans les recettes brutes du courtier. L'utilisation des termes "et" au § 58.1-3732.2 implique le conjonctif, à moins que les termes de la loi n'expriment clairement l'intention du législateur.⁴ Il n'y a rien dans § 58.1-3732.2 qui exprime l'intention du législateur que les termes "et" soient disjonctifs. Par conséquent, un courtier immobilier doit payer à un agent une commission complète, moins un ajustement pour la taxe sur les licences professionnelles payée par le courtier sur ces commissions, et recevoir une commission de bureau de la part de l'agent afin de déduire la commission de bureau et les autres frais généraux des recettes brutes.⁵
Vous demandez ensuite si la modification 2002 du § 58.1-3732.2 est rétroactive. La Cour suprême de Virginie a reconnu que ""[l]es lois rétrospectives ne sont pas favorisées, et une loi doit toujours être interprétée comme s'appliquant de manière prospective, à moins qu'une intention contraire ne soit manifeste"."⁶ En outre, le législateur a également précisé que, lorsqu'une loi est rééditée sur ",", les modifications apportées à la loi s'appliqueront de manière prospective en l'absence d'une date de rétroactivité spécifique. § 1-13.39:3 fournit :
- - - - Chaque fois que le mot ["rééñ~ácté~d"] dans le titre ou le dispositif d'un projet de loi ou d'une loi d'assemblée, il signifie que la changements adoptés à une section de la Code de Virginie ou d'un acte de l'assemblée s'ajoutent aux dispositions de fond existantes dans cette section ou cet acte, et sont d'application prospective, à moins que le projet de loi ne prévoie expressément que ces modifications sont d'application rétroactive à une date déterminée. (Deuxième et troisième emphases ajoutées).
Pour que l'amendement 2002 s'applique rétroactivement, il doit contenir une indication manifeste d'une telle intention. Dans le cas contraire, elle ne fonctionne que de manière prospective.⁷ L'amendement 2002 ne comporte pas de date précise comme l'exige le § 1-13.39:3 sur lesquels elle s'appliquerait rétroactivement. Par conséquent, la nouvelle langue est applicable à partir du mois de juillet 1, 2002.⁸

Conclusion

Par conséquent, je suis d'avis que l'exonération des recettes brutes prévue par l'amendement 2002 au § 58.1-3732.2 est applicable à un courtier immobilier dont les agents (1) reçoivent une commission complète du courtier moins un ajustement pour la taxe sur les licences professionnelles payée par le courtier et (2) paient des frais de bureau au courtier. Je suis en outre d'avis que cette modification n'est pas rétroactive et qu'elle s'applique de manière prospective à partir du mois de juillet 1, 2002, date d'entrée en vigueur de la loi.

¹2002 Va. Actes ch. 532, à l'adresse suivante : 725, 725.
²Aux fins de la taxe BPOL, le terme "recettes brutes" signifie "l'ensemble, la totalité, les recettes totales, sans déduction." Va. Code Ann. § 58.1-3700.1 (Michie Repl. Vol. 2000).
³Temple c. Ville de Petersburg, [182 Vá. 418, 423, 29 S.É~.2d 357, 358 (1944),] cité dans op. no. 01-125 à l'honorable James L. Williams, trésorier de la ville de Portsmouth. (Mar. 26, 2002), disponible à l'adresse suivante http://www.vaag.com/media%20center/Opinions/01-125.htm.
⁴1989 Op. VA. Att'y Gen. 265, 266.
⁵L'administration fiscale a distingué cet accord d'un accord de courtage traditionnel dans lequel le courtier remet un pourcentage de la commission à l'agent. Voir Tax Comm'r Priv. Ltr. Rul. PD 01-44 (avril 17, 2001), disponible ici.
⁶Adams c. Alliant Techsystems, Inc, 261 Va. 594, 599, 544 S.E.2d 354, 356 (2001) (citant Duffy v. Hartsock, 187 Va. 406, 419, 46 S.E.2d 570, 576 (1948)).
⁷Voir op. no. 02-062 à l'Hon. Terrie L. Suit, H. Del. Mbr. (Aug. 14, 2002), disponible à l'adresse suivante http://www.vaag.com/media%20center/Opinions/02-062.htm.
⁸id

Avis du procureur général