02-111 | Taxe de Virginie

Type d'impôt

Impôt foncier

Description

Autorisation pour la commission d'égalisation d'entendre et d'examiner les plaintes des contribuables au cours de la deuxième année de l'évaluation biennale

Sujet

Calcul de l'impôt

Date d'émission

12-11-2002

- L'honorable Gene R. Ergenbright
  Commissaire aux recettes de la ville de Saunton
  
  Questions posées
  
  Vous posez deux questions relatives à l'évaluation fiscale d'un bien immobilier qui a été affecté par une procédure d'expropriation. Premièrement, vous demandez si, suite à l'acquisition par le Commonwealth d'une partie d'un bien immobilier par le biais d'une procédure d'expropriation au cours de la première année du cycle biennal d'évaluation immobilière d'une localité, la parcelle restante du bien immobilier doit être réévaluée au cours de l'année en question. Vous demandez ensuite si une commission permanente de péréquation peut adapter une cotisation au cours de la deuxième année d'une cotisation biennale.
  
  Réponse
  
  Je suis d'avis que la parcelle de propriété restante après la division de la propriété, résultant en deux ou plusieurs propriétaires différents, ne doit pas être réévaluée immédiatement au cours de la première année du cycle biennal d'évaluation de la propriété. § 58.1-3290, exige toutefois que la parcelle restante soit réévaluée à partir du mois de janvier 1 de la deuxième année du cycle d'évaluation biennal, en tenant compte de la valeur du terrain tel qu'il a été divisé. En outre, je suis d'avis qu'en l'absence d'une ordonnance locale interdisant une telle décision, le comité d'égalisation peut entendre et examiner les plaintes des contribuables au cours de la deuxième année d'un programme d'évaluation biennal.
  
  Les faits
  
  À la suite d'une procédure d'expropriation en décembre 2001, un contribuable de la ville de Staunton a transféré au ministère des transports le titre de propriété de certains biens. L'évaluateur local des biens immobiliers a calculé au prorata l'évaluation fiscale du contribuable sur 2001, qui a été reportée sur l'évaluation fiscale sur 2002. L'ajustement n'a porté que sur les terres transférées et n'a pas cherché à déterminer si la valeur à l'acre des terres avait changé à la suite du transfert.
  La ville de Staunton a créé une commission permanente d'égalisation conformément au § 58.1-3373. La ville procède à une réévaluation générale des biens immobiliers sur une base bisannuelle. La dernière réévaluation générale a eu lieu en janvier 1, 2001. L'évaluateur a indiqué que la seule modification de l'évaluation qui devrait intervenir avant le mois de janvier 1, 2003, est l'ajustement au prorata qui a déjà eu lieu.
  
  Droit applicable
  
  Les trois lois suivantes, relatives aux évaluations et à l'autorité d'une commission d'égalisation, sont pertinentes pour les questions que vous posez. Plus précisément, le § 58.1-3360 prévoit, en partie :
  - - - Tout contribuable dont les terres, ou une partie de celles-ci, sont acquises ou prises de quelque manière que ce soit par les États-Unis, le Commonwealth, une subdivision politique, une église ou un organisme religieux, qui est exonéré d'impôts en vertu de l'article X, § 6 de la Constitution de Virginia, est dispensé du paiement des impôts et taxes à compter de la date de cession de ces terres pour la partie de l'année au cours de laquelle la propriété a été prise ou acquise.
  Ensuite, le § 58.1-3290 prévoit, en partie :
  - - - Lorsqu'une parcelle ou un lot devient la propriété de différents propriétaires en deux ou plusieurs parcelles, à la suite d'une réévaluation générale des biens immobiliers. dans la ville ou le comté où se trouve cette parcelle ou ce lot, chacune des deux parcelles ou plus est évaluée et indiquée séparément sur les livres fonciers, comme l'exige la loi. Le receveur des finances, lors de l'évaluation de chaque lot ou parcelle, l'évalue à sa juste valeur marchande au mois de janvier 1 de l'année qui suit l'année au cours de laquelle la parcelle ou le lot de terrain devient la propriété de plusieurs propriétaires, sans tenir compte de la valeur à laquelle cette parcelle a été évaluée dans son ensemble, mais en tenant compte des autres évaluations de lots, de morceaux ou de parcelles de terrain dans la ville ou le comté. (souligné par l'auteur).
  Enfin, le § 58.1-3378 prévoit que "[chaque conseil d'égalisation siège au moment et pour la durée nécessaires pour s'acquitter des obligations imposées et exercer les pouvoirs conférés par [le chapitre 32 du titre 58.1]."¹
  
  Discussion
  
  Vous demandez tout d'abord si un ajustement au prorata d'une évaluation, en raison de l'acquisition de la propriété du contribuable par l'État au cours de la première année d'une évaluation biennale, peut être reporté sur la deuxième année lorsque cette évaluation ne reflète pas le changement de valeur par acre, le cas échéant, de la parcelle divisée. § 58.1-3360 exige un abattement de l'impôt foncier lorsque la propriété imposée est acquise ou prise par l'État, d'autres entités gouvernementales ou certaines entités exonérées d'impôt. L'abattement est appliqué au prorata de la partie de l'année au cours de laquelle le bien est acquis et appartient à l'État ou à l'entité exonérée d'impôt.² En outre, le § 58.1-3290 exige que, lorsqu'une parcelle de terre devient la propriété de différents propriétaires en deux ou plusieurs parcelles,³ chaque parcelle doit être réévaluée et figurer séparément sur les livres fonciers.⁴ La nouvelle évaluation doit être effectuée, sans tenir compte de la valeur de l'ensemble du terrain d'origine, à partir du mois de janvier 1 de l'année qui suit celle de la division de la propriété.⁵ La loi exige donc une réévaluation de la parcelle restante du bien immobilier. Cette réévaluation n'est pas requise au cours de la première année du cycle de réévaluation biennal ; toutefois, l'article 58.1-3290 exige que la parcelle restante soit réévaluée à compter du mois de janvier 1 de la deuxième année du cycle d'évaluation biennal, en tenant compte de la valeur du terrain tel qu'il a été divisé.
  Vous demandez ensuite si une commission permanente de péréquation peut ajuster une évaluation au cours de la deuxième année d'une évaluation biennale. La ville de Staunton dispose d'une commission permanente de péréquation. § 58.1-3378 prévoit que " chaque conseil de péréquation siège pendant la ou les périodes nécessaires pour s'acquitter des tâches imposées et exercer les pouvoirs conférés." En l'absence d'ambiguïté, le sens ordinaire d'une loi doit prévaloir.⁶ Le langage clair du § 58.1-3378 confère au conseil d'égalisation de la ville le pouvoir de se réunir si nécessaire pour s'acquitter de ses devoirs et de ses pouvoirs. § 58.1-3290 impose l'obligation de réévaluer, pendant une certaine période, une parcelle qui a été divisée et qui compte désormais deux propriétaires ou plus. En outre, aucune disposition légale n'interdit au conseil de péréquation de se réunir au cours de la deuxième année d'un cycle biennal. Un avis du Bureau ( 1988 ) conclut qu'une commission de péréquation ne peut pas se réunir au cours de la deuxième année du cycle biennal, parce que l'ordonnance locale interdisait une réunion au cours de la deuxième année d'une évaluation biennale.⁷ En l'absence de dispositions prohibitives dans une ordonnance locale, le conseil d'égalisation de la ville peut se réunir au cours de la deuxième année d'un cycle d'évaluation biennal, comme l'autorise le § 58.1-3378.
  
  Conclusion
  
  Par conséquent, je suis d'avis que la parcelle de biens immobiliers restante après la division de la propriété, résultant en deux ou plusieurs propriétaires différents, ne doit pas être réévaluée immédiatement au cours de la première année du cycle biennal d'évaluation des biens immobiliers. § 58.1-3290, exige toutefois que la parcelle restante soit réévaluée à partir du mois de janvier 1 de la deuxième année du cycle d'évaluation biennal, en tenant compte de la valeur du terrain tel qu'il a été divisé. En outre, je suis d'avis qu'en l'absence d'une ordonnance locale interdisant une telle décision, le comité d'égalisation peut entendre et examiner les plaintes des contribuables au cours de la deuxième année d'un programme d'évaluation biennal.⁸
  ¹Le chapitre 32 du titre 58.1 concerne l'imposition foncière et englobe les §§ 58.1-3360, 58.1-3290 et 58.1-3378.
  ²1974-1975 Op. Va. Att'y Gen. 488 (interprétation des articles 58-822, prédécesseur de l'article 58.1-3360).
  ³Après la condamnation, la parcelle est divisée en deux ou plusieurs parcelles, ce qui donne lieu à deux propriétaires différents, à savoir l'État et le propriétaire initial.
  ⁴Voir 1974-1975 Op. VA. Att'y Gen, supra note 2, at 489 (interprétation des articles 58-773, prédécesseur de l'article 58.1-3290).
  ⁵id.
  ⁶Voir [Lóúd~óúñ C~ó. Dép~t. Sóc~. Sérv~. v. Étz~óld, 245 V~á. 80, 425 S.É.2d~ 800 (1993).]
  ⁷Voir 1987-1988 Op. VA. Att'y Gen. 526, 527.
  ⁸Voir Va. Code Ann. § 58.1-3379 (Michie Repl. Vol. 2000) (exigeant des commissions d'égalisation qu'elles entendent et examinent les plaintes et qu'elles égalisent les évaluations faites par les évaluateurs fonciers, si nécessaire).

Avis du procureur général